这几年，浦东金桥的商业很热闹。作为在此经营16年的老牌商业，金桥国际商业广场是一个很容易被低估、也很容易被高估的项目。

　　低估，是因为它不属于当下最具话题性的那类商业，不是非标，也没有鲜明的网红标签。高估，则源于市场有时将其多年来的稳定表现等同于竞争壁垒，仿佛只要经营足够勤勉，老牌项目便能天然穿越周期。

　　16年，对于任何商业项目而言都是一个极其严峻的折旧周期，建筑折旧和审美疲劳都是难以回避的客观规律。不过，金桥国际仍保持着商业的主动性和生命力，在主题场景、新店业态等方面持续更新，并非易事。国泰海通崇邦商业不动产公募REIT的招募说明书披露，在崇邦集团整体利润承压的背景下，金桥国际2024年营业收入达到3.15亿元人民币，是坪效最高的集团压箱石。

　　真正的变局，发生在当下。金桥国际和崇邦都处于十字路口。内有崇邦集团毛利连年下降、净利润亏损的资本压力，外有非标顶流EKA·天物与全域巨无霸TOD项目PRISMA新嘉中心的夹击。这种强敌环伺的局面，金桥国际究竟会逐渐掉队，还是在危机中进化？

　　金桥国际商业广场位于金桥路、张杨路口，距地铁六号线金桥路站约百米，与体量约5万平米的久金广场隔街相望。项目由11座商业楼宇组成，商业建筑面积约16.4万平方米，集中商业分布在1-8座，另一侧9-12座为裙楼商业。

　　把时间拨回到开业时的2009年。那时仍然是盒子商业如日中天的年代，尤其是万达、宝龙等高标准化商业的高速扩张期。金桥国际选择了一条不太一样的模式，11座商业通过连廊串联，退台设计、外摆空间、50%的绿化覆盖率，让“花园中的商场，商场中的花园”的口号落地。

　　这种开放式“街+场”的布局，在当时以封闭式大盒子为主导的市场，确实是具有迭代性和前瞻性的，也为金桥国际提供了漫长的生命缓冲期。

　　放在今天来看，建筑物业的折旧不可避免，早期高饱和度的外立面色彩已略显年代感；而多单体建筑导致了相对错综复杂的动线，在不同楼座间穿梭的寻路成本较高，也容易产生冷热不均的商业死角。但容纳市集与演出的中央广场和绿化景观，仍然构成了难得的“社区广场感”。

　　这是它的底牌，仅金桥金杨区域内，就有久金广场、LCM置汇旭辉广场、文峰广场乃至后来的EKA·天物，都在不同维度上持续分流，但金桥国际依然维持着较强的区域存在感。空间的先发优势是它在过去十几年中能够承受多次品牌更迭、主力店撤换而始终未伤筋动骨的原因之一，当然并不是全部。

　　新商业之家认为，金桥国际是一个有主动性的项目，甚至可以说，它比不少同龄商业体更愿意折腾，也更愿意试错。

　　主动性主要集中在公共空间和品牌引入两个方面。仅从2025年至2026年初的品牌调改名单来看，包括有DQ汉堡、Drunk Baker、pizzeria等餐饮品牌，以及超级名创优品全国首店、红太阳舞厅浦东首店、檐下花园等特色门店。

　　其中，红太阳舞厅是一个带有怀旧情结、同时具备现代舞美体验的社交空间，可以认为是务实的银发经济，能够填补商场工作日白天的时段。檐下花园则更像是一家时下流行的主理人业态，包括花园咖啡、植物寄养、文创、手作于一体。值得一提的是，这家3000平方米的SUPER MINISO超级名创优品是该店型的全国首店，就像前几年的盒马鲜生全国首店，都放在定位区域级家庭消费的金桥国际，有些让人惊讶了。

　　整体来看，近几年引入的新品牌涵盖了潮玩、密室、格斗、电竞、无人桌球等年一竞技官网轻业态，以及夜生活、主理人空间、银发社交、宠物经济等不同方向，尝试虽多，却标签略显杂乱。

　　或许，金桥国际正是尝试用高频次的首店试错，保持空间的新鲜感。从2017年原主力店易买得调改为盒马，这种“敢于试错”的基因就已经埋下。

　　2015年3月，作为主力店的易买得突然撤出，这一变化给金桥国际地下一层留下将近14000平方米的空间。随后金桥国际引入了盒马鲜生的全国首店，并且在周边改造了下沉式的阶梯广场“光谱66”，在当时是具有创新性的。此后，从Keep线下健身房到如今的檐下花园、超级名创，这种主动性和首店基因在崇邦集团项目中，确实算得上独一档的存在。

　　这一局部调改、逐区焕新的模式，在此后数年间被反复运用。2020年有7座的开心里主题区，事实上是为瑜伽、普拉提等女性健康业态重新命名；2022年则是2座4F的智荟潮流社交空间，在夜经济高热期，以KTV、夜宵火锅等主打延时营业的夜生活。还有2025年南广场的芳华生活、中央广场户外剧院和北广场宠物乐园等等，Safari非洲主题乐园也在去年完成升级。整体而言，尽管这种多点出击的调改略显发散，也未必皆准，但拒绝躺平的运营主动性，已是存量商业在有限的腾挪空间内难能可贵的了。

　　金桥国际的试错调改，其驱动力远不只是应对市场竞争，更关乎其母公司崇邦集团的生存现实。

　　根据崇邦商业不动产公募REIT的招募说明书数据披露，崇邦控股在过去三年正经历着一场前所未有的经营震荡。

　　从2022年到2024年，崇邦整体毛利率由57.18%逐年滑落至42.57%；租金收入也从9.6亿港元跌至7.8亿港元。更令人侧目的是净利润的表现，2022年尚有0.61亿港元盈利，2023年转为亏损6.00亿港元，至2024年扩大至36.90亿港元的亏损，而这一趋势在2025年前三季度并未止步。这种断崖式的业绩滑坡，暴露出其近年来扩张策略与财务杠杆之间的失衡，尤其是新项目未能如期释放利润，反而成为拖累整体的包袱。

　　在这个下坠的引力场中，金桥国际以17.85万平方米的体量贡献了超过3.15亿元的营收，成为体系内坪效之冠，与大宁国际构筑起抵御风险的最后防线，而这种依赖少数成熟项目的财务结构当然并不健康。

　　高坪效的另一面，往往是更为沉重的角色定位，也可能导致一种资源错配的悖论。当母公司整体资金链吃紧，且近年来推出的新项目尚未形成利润贡献、反而因前期投入而拉低整体表现时，金桥国际必须承担起业绩托底责任。这意味着，在面对区域新竞争时，金桥国际能够调动的集团资源可能是有限的。

　　那么，在不破坏商户稳定性和租金承受力的前提下，如何翻新经营十多年的建筑硬件？并且通过业态汰换，实现租金的稳步爬升？这无疑对运营端提出了更高的要求。

　　外部竞争环境的骤变进一步放大了这种内部压力。这种竞争已经是商业模式的代际差。老项目若是仅靠局部业态的缝缝补补和软性内容的叠加，难以抵御新锐竞品带来的强烈心理冲击。

　　首先是来自氛围感与情绪价值的降维打击，代表者是EKA·天物。这个距离金桥国际仅600米的项目，用一套完全不同的商业价值体系重新定义了非标商业。如果将金桥国际比作一个维护得当的“花园中的商场”，EKA·天物则是一座“生长中的艺术社区”。

　　金桥国际的街区逻辑是基于消费功能的合理排布，是标准化的舒适；而EKA·天物则依托上海航海仪器总厂的工业遗存，通过三十多栋形态各异的建筑，构建了一种极具视觉冲击力的非标语境。从KODAK、drivepro到蜀府宴、自然造物，这里引入的品牌带有极强的主理人色彩和文化标签。

　　当然，即便是面对EKA·天物这样的非标新贵，金桥国际在业态丰富度、地铁便利性以及商业容量上的优势依然明显。

　　但是，即将入市的PRISMA新嘉中心，则是规模化的饱和式超越，可能直接动摇其家庭客群基本盘。PRISMA新嘉中心商业体量36万方，是金桥国际商业面积的两倍，依托6号线号线巨峰路站，它具备更强的交通枢纽效能。

　　从目前披露的品牌来看，新嘉中心首店及全新店型占比达78%，Olé精品超市、MUJI无印良品、全明星滑冰俱乐部、寰映影城IMAX等一系列高规格主力店的集结，覆盖了区域家庭消费的所有需求。值得一提的是，新嘉中心也有一家SUPER MINISO，在这个距离内不知是否会影响金桥国际的SUPER MINISO。

　　尤其值得注意的是金桥国际长达16年未能解决的影院缺失问题，这源于早期建筑的层高制约，如今在新嘉中心的寰映影城面前，这个短板也被放大。

　　当消费者可以在一座商场内完成从溜冰、攀岩到IMAX观影，再到滨水餐厅晚餐的全流程时，就将直接成为金桥国际一个更高标准的一站式替代方案。况且，两个项目相距仅有3公里，在驾车出行为主流的浦东家庭消费中，这个距离就意味着直面竞争。

　　目前的金桥国际正处于这样一种尴尬境地。论户外空间的松弛感与艺术调性，它敌不过将建筑艺术与展览玩到极致的EKA·天物，后者的辐射力已经不仅限于区域，而是面向全上海的文旅地标。而在“大而全家庭中心”赛道上，论业态的丰富度、家庭客群的强力吸附一竞技官网以及动线的完整性，它又无法抗衡两倍体量、主力店配置拉满的新嘉中心。过去，金桥国际既有街区感、又具全业态的双长板，在两端都遇到了更强的竞品。

　　所以，金桥国际现在的压力是多重的。对外，它面临赛道分流。对内，它背负成熟资产的经营责任。它必须继续稳，还要继续新。这种双重要求，是16岁的金桥国际最真实的处境。

　　给个建议，不要又要租金又要停车费，否则竹篮打水。旁边的文峰和天物停车友好很多。老百姓吃饭看电影花钱远远大于停车费，但花得甘心。要人流，就好好考量。

　　10年大学毕业一直在那里吃饭购物，当年招商不错，但是动线很乱。不熟悉的人找个餐厅需要找半天，现在这种半露天的商业体更加难

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